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El arrendamiento de inmuebles es actividad económica
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- 08/08/2024
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- Demadi
El arrendamiento de inmuebles es actividad económica aunque su gestión se externalice, según confirma la Dirección General de Tributos.
El artículo 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) establece que, para considerar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica, es necesario contar con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa que se encargue de su gestión, requisito que se entenderá cumplido cuando se verifique en el grupo de sociedades y no en la propia entidad.
Este requisito resulta especialmente restrictivo para muchas empresas del sector inmobiliario e inversores extranjeros, especialmente aquellos que optan por modelos de gestión externalizados, habituales en el mercado español.
La calificación de la actividad desarrollada por un contribuyente del Impuesto sobre Sociedades como actividad económica es un requisito esencial para la aplicación de determinados incentivos.
Por ejemplo, y entre otros, de este requisito dependen la aplicación de la exención para evitar;
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- La doble imposición a la plusvalía obtenida en la transmisión de sociedades
- El tipo impositivo especial del 15% para entidades de nueva creación
- El régimen de entidades de reducida dimensión
- El régimen de transparencia fiscal internacional.
Sin embargo el criterio más reciente de la Dirección General de Tributos (DGT) el arrendamiento de inmuebles se puede calificar de actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades cuando sea gestionado por expertos especializados que hayan sido subcontratados, aunque no se cuente con un empleado a jornada completa dedicado exclusivamente a su gestión, como exige literalmente la ley.
Es necesario para que se considere una actividad económica el arrendamiento de un bien inmueble, disponer de un empleado a jornada completa y contar con un local exclusivo para dicha actividad?
El requisito relativo al empleado no existía en la normativa del impuesto anterior a 2015, pero ya venía siendo exigido por las autoridades tributarias por remisión a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, junto con el requisito de contar con un local separado dedicado exclusivamente a esta actividad, requisito que ya ha sido eliminado.
A pesar de la exigencia legal de este requisito desde 2015, la DGT ha venido flexibilizando su alcance, entendiendo que aquel se cumple cuando la gestión del arrendamiento se realiza mediante la subcontratación de un gestor especializado y profesionalizado en aquellos supuestos en que la complejidad y las circunstancias del arrendamiento así lo requieran.
Este criterio fue mantenido en numerosas resoluciones hasta 2018 (entre otras, en V2508-18).
La reciente resolución V0090-24 ha venido finalmente a sentar este criterio más flexible y, dados los años transcurridos desde la última resolución de 2018, ha suscitado interés en el sector inmobiliario.
El supuesto analizado en esta ocasión se refiere a una entidad perteneciente a un grupo internacional inmobiliario con una cartera de más de 720 millones de euros en activos, que subcontrató la gestión de su patrimonio inmobiliario en arrendamiento a una empresa especializada.
La DGT concluye que, dadas las circunstancias específicas del caso concreto, se cumplen los requisitos para considerar que existe una actividad económica, aun cuando la entidad no cuente con un empleado contratado a jornada completa que se dedique de manera exclusiva a la gestión de la actividad de arrendamiento.
Destacan la complejidad y dimensión del patrimonio en arrendamiento gestionado, el elevado volumen de negocio y de ingresos, el también elevado número de arrendatarios; la complejidad del activo inmobiliario gestionado ,lo que requería una gestión especializada y profesionalizada, y que el grupo multinacional tiene el mismo modelo de gestión en todos los países en los que opera (sin empleados dedicados a la gestión arrendaticia y acudiendo siempre a la externalización de la gestión con entidades profesionales). Este criterio se adapta a la realidad del mercado de arrendamiento en España.
No obstante, el artículo 5.1 de la LIS sigue exigiendo de manera taxativa y clara el cumplimiento del requisito del empleado a jornada completa, sin excepciones, para que la actividad de arrendamiento de inmuebles se califique como actividad económica, motivo por el que es posible que los tribunales sigan emitiendo sentencias con criterios contrarios al de la DGT.
Como la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 18 de octubre de 2023 (recurso 836/2021).
En esta sentencia se analiza el caso de una empresa propietaria de 15 viviendas en alquiler.
El tribunal recuerda que, desde 2015, la normativa del Impuesto sobre Sociedades define explícitamente el concepto de actividad económica y exige que, para que el arrendamiento de inmuebles se califique como tal, se cuente con un empleado con contrato laboral a jornada completa que gestione la actividad. Conforme a ello, concluye que este requisito se debe cumplir literalmente en sus estrictos términos.
Cuando entiende la DGT que se cumplen los requisitos en el caso de una subcontratación en la gestión de los inmuebles permite identificar esto con el cumplimiento de la actividad económica de arrendamiento?
La DGT no resuelve o incluso plantea nuevas preguntas dado que, según su criterio, parece que no todas las situaciones de subcontratación permitirán entender automáticamente que se cumple el requisito de actividad económica.
En concreto, teniendo en cuenta sus conclusiones, cabe plantear cuál es el umbral de complejidad o volumen de negocio mínimo a partir del cual se considera justificada la subcontratación de la gestión de la actividad de arrendamiento con un tercero.
Otra cuestión diferente en este asunto es si, a pesar de que la sociedad cuente con medios personales para gestionar el arrendamiento, dichos medios son realmente necesarios para el desarrollo de la actividad.
Por lo que, si no son necesarios, la presencia de estos medios no determinará que la sociedad tenga una actividad económica a efectos fiscales.
Este requisito adicional de necesidad del empleado o, en su caso, del contrato de gestión, presenta especial complejidad, dado que no es posible tener certeza plena de en qué condiciones se puede entender que existe dicha necesidad, debiendo atender a las circunstancias concretas de cada caso.
En el supuesto analizado en la anteriormente citada sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, había considerado que la gestión de 15 viviendas no era suficiente para poder entender que se necesitaba un empleado contratado a jornada completa dedicado a su gestión y, en consecuencia, negó la existencia de una actividad económica.
Esto resulta contradictorio cuando el propio régimen de las EDAV ( Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas) requiere únicamente que la sociedad tenga, al menos, 8 inmuebles en arrendamiento para poder aplicar el régimen especial.
En conclusión, la nueva consulta de la DGT, aunque vuelve a confirmar una interpretación más flexible y adaptada a la realidad empresarial del concepto de actividad económica en la actividad de arrendamiento de inmuebles, no termina de despejar todas las dudas y controversias existentes sobre esta cuestión.
Parece pues necesario que el legislador modifique la normativa del impuesto para aclarar y reflejar de manera más precisa, concreta y racional los requisitos para que el arrendamiento de inmuebles se califique como actividad empresarial a efectos tributarios, atendiendo a la realidad empresarial actual del sector inmobiliario.
Con el fin de dotar de la adecuada seguridad jurídica a los contribuyentes y facilitar el desarrollo normal de la actividad de arrendamiento de inmuebles en España.
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