Gastos deducibles en el alquiler turístico: optimiza tu declaración fiscal

El alquiler vacacional, además de representar una importante fuente de ingresos, requiere un conocimiento exhaustivo de la normativa fiscal y del marco legal aplicable.

Esto no solo permite maximizar las deducciones disponibles, sino también asegurar el cumplimiento con la normativa de la Agencia Tributaria y reducir el riesgo de sanciones. En este artículo te ayudamos a entender las claves fiscales y cómo optimizar tu declaración de la renta. 

En particular, resulta fundamental entender cuáles son los gastos fiscalmente deducibles, los requisitos asociados y los límites fiscales aplicables, según la normativa vigente y las orientaciones de la Agencia Tributaria (AEAT). 

Diferencia entre alquiler turístico y alquiler convencional

No todos los alquileres de corta duración son considerados turísticos a efectos fiscales. La Agencia Tributaria distingue entre: 

– Alquiler con servicios propios de la hostelería: Si el propietario ofrece servicios como limpieza periódica, cambio de sábanas o atención al cliente, se considera una actividad económica y tributa como tal. En este caso, el alquiler se sujeta a IVA y a una tributación diferenciada en el IRPF. 

– Alquiler sin servicios adicionales: Si solo se cede el uso de la vivienda sin servicios propios del sector hotelero, se clasifica como rendimiento del capital inmobiliario. 

Además, muchas comunidades autónomas exigen licencias específicas y el cumplimiento de normativas sobre seguridad, higiene y consumo. También pueden regular la duración máxima de la estancia y el número de ocupantes permitidos. La falta de cumplimiento de estas normativas puede derivar en sanciones administrativas elevadas, por lo que es fundamental conocer la normativa específica de cada territorio.

Ejemplo: alquiler turístico vs. rendimientos inmobiliarios

Un propietario que alquila su vivienda en Airbnb y ofrece limpieza diaria, recepción y desayuno, deberá tributar como actividad económica, aplicar el 10% de IVA y darse de alta en el IAE. Si otro propietario solo alquila su vivienda sin ofrecer ningún servicio adicional, tributará como rendimiento de capital inmobiliario sin aplicar IVA. 

Sanciones y consecuencias fiscales

El incumplimiento de la normativa fiscal y administrativa puede conllevar sanciones económicas significativas. La AEAT persigue a los propietarios que no declaran los ingresos obtenidos por alquiler turístico, pudiendo imponer multas que oscilan entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada. 

Asimismo, las comunidades autónomas y ayuntamientos pueden aplicar sanciones adicionales por falta de licencia turística o incumplimiento de requisitos legales, con multas que pueden superar los 30.000 euros en algunos casos. Además, en determinadas zonas, los ayuntamientos están adoptando medidas restrictivas para limitar el alquiler turístico, exigiendo registros específicos y mayores requisitos para su legalización. 

Deducciones fiscales en el alquiler vacacional

Los gastos deducibles dependen de los servicios que se ofrezcan y de si el alquiler incluye prestaciones propias de la hostelería. Si se ofrecen estos servicios, el alquiler tributará como una actividad económica. De lo contrario, se considerará rendimiento del capital inmobiliario y se sumará a la base general del IRPF. 

Cuando el alquiler se declara como rendimiento del capital inmobiliario, los gastos solo son deducibles en proporción al tiempo que la vivienda haya estado efectivamente alquilada, y no por el tiempo que haya estado anunciada en plataformas. Es importante llevar un control riguroso de los períodos de ocupación, ya que la Agencia Tributaria puede requerir justificación documental en caso de inspección. 

Ejemplo práctico:

Si una vivienda ha estado alquilada durante 180 días en un año y el gasto anual de electricidad ha sido de 1.200€, solo se podrán deducir 600€ (1.200€ x 50%).

Gastos deducibles: qué puedes desgravar

Según la Agencia Tributaria y la Ley 35/2006 del IRPF, los principales gastos deducibles son: 

1. Reparaciones y mantenimiento: Gastos destinados a conservar la vivienda en buen estado (pintura, fontanería, sustitución de  electrodomésticos averiados, etc.), siempre que no supongan una mejora o ampliación del inmueble. 
2. Seguros del inmueble: Primas de seguros contra incendios, robos, responsabilidad civil y daños a terceros. 
3. Impuestos y tasas: IBI, tasa de basuras, alcantarillado y otros tributos municipales, deducibles proporcionalmente al tiempo de alquiler. 
4. Intereses de hipoteca: Si la vivienda se adquirió con financiación, los intereses del préstamo hipotecario son deducibles (no así la amortización del capital). 
5. Comisiones de plataformas y gestión: Tarifas cobradas por plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, así como gastos de agencias de alquiler. 
6. Suministros de la vivienda: Luz, agua, gas, Internet y otros suministros, deducibles proporcionalmente al tiempo alquilado. 
7. Servicios profesionales y de gestión: Gastos por limpieza, administración, asesoramiento fiscal, vigilancia o gestión del alquiler. 
8. Amortización del inmueble y mobiliario: Se permite deducir la amortización de la vivienda a un 3% anual sobre el mayor valor entre el de adquisición o el catastral. Mobiliario y electrodomésticos pueden amortizarse al 10% anual. 
9. Publicidad y promoción: Gastos en marketing digital, anuncios en plataformas o cualquier acción de difusión del alquiler turístico. 
10. Honorarios de abogados o asesores fiscales: Costes derivados de la gestión fiscal, contractual o legal del alquiler turístico.

Obligaciones con la Seguridad Social

Si el alquiler turístico se considera una actividad económica, el propietario deberá darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) y cotizar en la Seguridad Social. Esto ocurre cuando: 

• Se ofrecen servicios adicionales como limpieza regular, recepción, lavandería, etc. 
• Se gestiona de manera habitual y profesional. 
• Se contrata personal para la administración del alquiler. 

Si el alquiler se considera rendimiento de capital inmobiliario, no es necesario darse de alta en autónomos ni cotizar en la Seguridad Social. 

Novedades fiscales y regulación en 2025

Dado el crecimiento del alquiler turístico, varias comunidades autónomas han empezado a regular con más detalle esta actividad. Algunas de las tendencias que podrían afectar a los propietarios son: 

– Mayor control sobre la tributación del alquiler turístico mediante el cruce de datos de plataformas como Airbnb y Booking con la Agencia Tributaria. 

– Limitaciones en grandes ciudades sobre el número de días que una vivienda puede destinarse a alquiler turístico. 

– Nuevas tasas e impuestos locales aplicables a los alquileres vacacionales. 

Fiscalidad en caso de propiedad compartida

Si una vivienda cuenta con varios propietarios, cada uno debe declarar los ingresos y los gastos deducibles según su porcentaje de participación en la propiedad. Esto significa que el total de ingresos generados por el alquiler, así como los gastos relacionados, se distribuyen proporcionalmente entre los propietarios según el porcentaje de titularidad que cada uno tenga. 

Ejemplo práctico:

Supongamos que una vivienda alquilada ha generado 10.000 € en ingresos brutos anuales y tiene 3.000 € en gastos deducibles. Si hay dos propietarios que poseen un 50% cada uno, cada uno de ellos declarará: 

• 5.000 € de ingresos en su declaración de la renta. 
• 1.500 € en gastos deducibles (la mitad del total de gastos). 

En caso de más de dos propietarios, la distribución se hace de la misma manera: cada propietario declara su parte proporcional de los ingresos y gastos en función del porcentaje de titularidad. 

Deducciones autonómicas

En algunas comunidades autónomas, los propietarios de viviendas de alquiler turístico pueden beneficiarse de deducciones fiscales específicas. Estas deducciones suelen estar relacionadas con: 

– Inversiones en eficiencia energética: Reformas que mejoren el consumo energético del inmueble, como la instalación de ventanas de doble acristalamiento o paneles solares. 

– Reformas de accesibilidad: Obras que faciliten el acceso a personas con movilidad reducida. 

– Rehabilitación o mejoras estructurales: Reparaciones importantes que no sean meramente estéticas, como arreglos en la estructura del edificio o el tejado. 

Nota: La disponibilidad de estas deducciones varía según la comunidad autónoma, por lo que se recomienda revisar las normativas locales y consultar con un asesor fiscal para determinar qué deducciones son aplicables a su situación.

Tributación del modelo 179

Desde 2018, las plataformas de alquiler turístico como Airbnb, Booking y Vrbo están obligadas a enviar información a la Agencia Tributaria mediante el modelo 179. Este modelo es una declaración informativa que recoge todos los datos relevantes sobre las transacciones realizadas a través de estas plataformas. La información que se incluye en el modelo 179 es: 

– Identificación del propietario del inmueble: Nombre, NIF y otros datos personales. 

– Dirección y referencia catastral del inmueble: Ubicación exacta de la propiedad alquilada. 

– Número de días alquilado: Cuántos días en el año fiscal el inmueble ha estado en uso como alquiler turístico. 

– Ingresos totales percibidos: El total de dinero recibido por el propietario durante el año. 

Importancia de la consistencia en la declaración:

Es fundamental que los datos reflejados en la declaración de la renta del propietario coincidan con la información aportada por las plataformas en el modelo 179.  

Las discrepancias entre lo declarado por el propietario y los datos que maneja la Agencia Tributaria pueden dar lugar a inspecciones y posibles sanciones. 

Por lo tanto, llevar un registro claro y detallado de los ingresos y gastos relacionados con el alquiler turístico es esencial para evitar problemas fiscales. 

Conclusión

Desgravar correctamente los gastos del alquiler vacacional permite reducir la carga fiscal y evitar sanciones.  

Para ello, es fundamental llevar un registro detallado de los ingresos y gastos, conservar facturas y cumplir con la normativa vigente.  

Además, el sector del alquiler turístico está en constante evolución legislativa, por lo que se recomienda contar con un asesor fiscal especializado para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales y maximizar las ventajas tributarias. 

Si tienes dudas o necesitas asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de profesionales en Narón y Cabañas, ¡Asesoría Prego! Estamos aquí para garantizar que cumplas con tus obligaciones fiscales de forma eficiente y sin contratiempos.