Gastos deducibles en el alquiler turístico: optimiza tu declaración fiscal

El alquiler vacacional, además de representar una importante fuente de ingresos,  requiere un conocimiento exhaustivo de la normativa fiscal y del marco legal  aplicable. 

Esto no solo permite maximizar las deducciones disponibles, sino también  asegurar el cumplimiento con la normativa de la Agencia Tributaria y reducir el  riesgo de sanciones. En este artículo te ayudamos a entender las claves fiscales y  cómo optimizar tu declaración de la renta. 

En particular, resulta fundamental entender cuáles son los gastos fiscalmente  deducibles, los requisitos asociados y los límites fiscales aplicables, según la  normativa vigente y las orientaciones de la Agencia Tributaria (AEAT). 

Diferencia entre alquiler turístico y alquiler convencional 

No todos los alquileres de corta duración son considerados turísticos a efectos  fiscales. La Agencia Tributaria distingue entre: 

– Alquiler con servicios propios de la hostelería: Si el propietario ofrece  servicios como limpieza periódica, cambio de sábanas o atención al  cliente, se considera una actividad económica y tributa como tal. En este  caso, el alquiler se sujeta a IVA y a una tributación diferenciada en el IRPF. 

– Alquiler sin servicios adicionales: Si solo se cede el uso de la vivienda sin  servicios propios del sector hotelero, se clasifica como rendimiento del  capital inmobiliario. 

Además, muchas comunidades autónomas exigen licencias específicas y el  cumplimiento de normativas sobre seguridad, higiene y consumo. También  pueden regular la duración máxima de la estancia y el número de ocupantes  permitidos. La falta de cumplimiento de estas normativas puede derivar en  sanciones administrativas elevadas, por lo que es fundamental conocer la  normativa específica de cada territorio.

Ejemplo: alquiler turístico vs. rendimientos inmobiliarios 

Un propietario que alquila su vivienda en Airbnb y ofrece limpieza diaria, recepción  y desayuno, deberá tributar como actividad económica, aplicar el 10% de IVA y  darse de alta en el IAE. Si otro propietario solo alquila su vivienda sin ofrecer  ningún servicio adicional, tributará como rendimiento de capital inmobiliario sin  aplicar IVA. 

Sanciones y consecuencias fiscales 

El incumplimiento de la normativa fiscal y administrativa puede conllevar  sanciones económicas significativas. La AEAT persigue a los propietarios que no  declaran los ingresos obtenidos por alquiler turístico, pudiendo imponer multas  que oscilan entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada. 

Asimismo, las comunidades autónomas y ayuntamientos pueden aplicar  sanciones adicionales por falta de licencia turística o incumplimiento de  requisitos legales, con multas que pueden superar los 30.000 euros en algunos  casos. Además, en determinadas zonas, los ayuntamientos están adoptando  medidas restrictivas para limitar el alquiler turístico, exigiendo registros  específicos y mayores requisitos para su legalización. 

Deducciones fiscales en el alquiler vacacional 

Los gastos deducibles dependen de los servicios que se ofrezcan y de si el alquiler  incluye prestaciones propias de la hostelería. Si se ofrecen estos servicios, el  alquiler tributará como una actividad económica. De lo contrario, se considerará  rendimiento del capital inmobiliario y se sumará a la base general del IRPF. 

Cuando el alquiler se declara como rendimiento del capital inmobiliario, los  gastos solo son deducibles en proporción al tiempo que la vivienda haya estado  efectivamente alquilada, y no por el tiempo que haya estado anunciada en  plataformas. Es importante llevar un control riguroso de los períodos de  ocupación, ya que la Agencia Tributaria puede requerir justificación documental  en caso de inspección. 

Ejemplo práctico: 

Si una vivienda ha estado alquilada durante 180 días en un año y el gasto anual de  electricidad ha sido de 1.200€, solo se podrán deducir 600€ (1.200€ x 50%).

Gastos deducibles: qué puedes desgravar 

Según la Agencia Tributaria y la Ley 35/2006 del IRPF, los principales gastos  deducibles son: 

1. Reparaciones y mantenimiento: Gastos destinados a conservar la  vivienda en buen estado (pintura, fontanería, sustitución de  

electrodomésticos averiados, etc.), siempre que no supongan una mejora o  ampliación del inmueble. 

2. Seguros del inmueble: Primas de seguros contra incendios, robos,  responsabilidad civil y daños a terceros. 
3. Impuestos y tasas: IBI, tasa de basuras, alcantarillado y otros tributos  municipales, deducibles proporcionalmente al tiempo de alquiler. 
4. Intereses de hipoteca: Si la vivienda se adquirió con financiación, los  intereses del préstamo hipotecario son deducibles (no así la amortización  del capital). 
5. Comisiones de plataformas y gestión: Tarifas cobradas por plataformas  como Airbnb, Booking o Vrbo, así como gastos de agencias de alquiler. 
6. Suministros de la vivienda: Luz, agua, gas, Internet y otros suministros,  deducibles proporcionalmente al tiempo alquilado. 
7. Servicios profesionales y de gestión: Gastos por limpieza,  administración, asesoramiento fiscal, vigilancia o gestión del alquiler. 
8. Amortización del inmueble y mobiliario: Se permite deducir la  amortización de la vivienda a un 3% anual sobre el mayor valor entre el de  adquisición o el catastral. Mobiliario y electrodomésticos pueden  amortizarse al 10% anual. 
9. Publicidad y promoción: Gastos en marketing digital, anuncios en  plataformas o cualquier acción de difusión del alquiler turístico. 
10. Honorarios de abogados o asesores fiscales: Costes derivados de la  gestión fiscal, contractual o legal del alquiler turístico.

Obligaciones con la Seguridad Social 

Si el alquiler turístico se considera una actividad económica, el propietario  deberá darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos  (RETA) y cotizar en la Seguridad Social. Esto ocurre cuando: 

• Se ofrecen servicios adicionales como limpieza regular, recepción,  lavandería, etc. 
• Se gestiona de manera habitual y profesional. 
• Se contrata personal para la administración del alquiler. 

Si el alquiler se considera rendimiento de capital inmobiliario, no es necesario  darse de alta en autónomos ni cotizar en la Seguridad Social. 

Novedades fiscales y regulación en 2025 

Dado el crecimiento del alquiler turístico, varias comunidades autónomas han  empezado a regular con más detalle esta actividad. Algunas de las tendencias que  podrían afectar a los propietarios son: 

– Mayor control sobre la tributación del alquiler turístico mediante el  cruce de datos de plataformas como Airbnb y Booking con la Agencia  Tributaria. 

– Limitaciones en grandes ciudades sobre el número de días que una  vivienda puede destinarse a alquiler turístico. 

– Nuevas tasas e impuestos locales aplicables a los alquileres  vacacionales. 

Fiscalidad en caso de propiedad compartida 

Si una vivienda cuenta con varios propietarios, cada uno debe declarar los  ingresos y los gastos deducibles según su porcentaje de participación en la  propiedad. Esto significa que el total de ingresos generados por el alquiler, así como los gastos relacionados, se distribuyen proporcionalmente entre los  propietarios según el porcentaje de titularidad que cada uno tenga. 

Ejemplo práctico: 

Supongamos que una vivienda alquilada ha generado 10.000 € en ingresos brutos  anuales y tiene 3.000 € en gastos deducibles. Si hay dos propietarios que poseen  un 50% cada uno, cada uno de ellos declarará: 

• 5.000 € de ingresos en su declaración de la renta. 
• 1.500 € en gastos deducibles (la mitad del total de gastos). 

En caso de más de dos propietarios, la distribución se hace de la misma manera:  cada propietario declara su parte proporcional de los ingresos y gastos en función  del porcentaje de titularidad. 

Deducciones autonómicas 

En algunas comunidades autónomas, los propietarios de viviendas de alquiler  turístico pueden beneficiarse de deducciones fiscales específicas. Estas  deducciones suelen estar relacionadas con: 

– Inversiones en eficiencia energética: Reformas que mejoren el consumo  energético del inmueble, como la instalación de ventanas de doble  acristalamiento o paneles solares. 

– Reformas de accesibilidad: Obras que faciliten el acceso a personas con  movilidad reducida. 

– Rehabilitación o mejoras estructurales: Reparaciones importantes que  no sean meramente estéticas, como arreglos en la estructura del edificio o  el tejado. 

Nota: La disponibilidad de estas deducciones varía según la comunidad  autónoma, por lo que se recomienda revisar las normativas locales y consultar  con un asesor fiscal para determinar qué deducciones son aplicables a su  situación.

Tributación del modelo 179 

Desde 2018, las plataformas de alquiler turístico como Airbnb, Booking y Vrbo  están obligadas a enviar información a la Agencia Tributaria mediante el modelo  179. Este modelo es una declaración informativa que recoge todos los datos  relevantes sobre las transacciones realizadas a través de estas plataformas. La  información que se incluye en el modelo 179 es: 

– Identificación del propietario del inmueble: Nombre, NIF y otros datos  personales. 

– Dirección y referencia catastral del inmueble: Ubicación exacta de la  propiedad alquilada. 

– Número de días alquilado: Cuántos días en el año fiscal el inmueble ha  estado en uso como alquiler turístico. 

– Ingresos totales percibidos: El total de dinero recibido por el propietario  durante el año. 

Importancia de la consistencia en la declaración: 

Es fundamental que los datos reflejados en la declaración de la renta del  propietario coincidan con la información aportada por las plataformas en el  modelo 179.  

Las discrepancias entre lo declarado por el propietario y los datos que maneja la  Agencia Tributaria pueden dar lugar a inspecciones y posibles sanciones. 

Por lo tanto, llevar un registro claro y detallado de los ingresos y gastos  relacionados con el alquiler turístico es esencial para evitar problemas fiscales. 

Conclusión 

Desgravar correctamente los gastos del alquiler vacacional permite reducir la  carga fiscal y evitar sanciones.  

Para ello, es fundamental llevar un registro detallado de los ingresos y gastos,  conservar facturas y cumplir con la normativa vigente.  

Además, el sector del alquiler turístico está en constante evolución legislativa, por  lo que se recomienda contar con un asesor fiscal especializado para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales y maximizar las ventajas  tributarias. 

Si tienes dudas o necesitas asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con  nuestro equipo de profesionales en Narón y Cabañas, ¡Asesoría Prego! Estamos  aquí para garantizar que cumplas con tus obligaciones fiscales de forma eficiente  y sin contratiempos.