Cómo calcular la plusvalía por herencia: Guía completa sobre impuestos de sucesiones

Cuando se hereda un inmueble (vivienda, local, garaje o terreno urbano) en Galicia, uno de los errores más habituales es asumir que solo se liquida el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Sin embargo, existe un segundo tributo de obligado cumplimiento que suele generar importantes sorpresas: la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU).

En esta guía te explicamos cómo se calcula este impuesto, qué métodos existen para reducir su coste y qué particularidades debes tener en cuenta en los ayuntamientos de Galicia (como A Coruña, Ferrol, Narón o Santiago).

¿Qué es la Plusvalía Municipal en una herencia y quién la paga?

La Plusvalía Municipal gravita sobre el incremento del valor que experimenta el suelo urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta el momento en que sus herederos lo reciben.

• ¿Qué inmuebles la pagan? Solamente los inmuebles urbanos. Los terrenos o fincas de naturaleza rústica están exentos de este impuesto.
• ¿Quién es el sujeto pasivo (quien paga)? En las herencias (transmisiones a título gratuito mortis causa), el pago corresponde siempre al heredero o legatario que adquiere el bien.
• ¿Cuál es el plazo de pago? El plazo legal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento (causante), prorrogable por otros 6 meses si se solicita expresamente dentro de los primeros 5 meses.

Los 2 métodos para calcular la Plusvalía Municipal

Tras la reforma legal del impuesto, el contribuyente puede elegir la opción de cálculo que le resulte más favorable e importe pagar menos:

• Método Objetivo (Basado en el valor catastral) - Se aplica cuando el inmueble lleva muchos años en la familia. Se toma como referencia el valor catastral del suelo (indicado en el recibo del IBI) y se le aplica un coeficiente multiplicador determinado por el Ministerio de Hacienda en función de los años transcurridos desde que el fallecido compró la propiedad.
• Método Real (Basado en la ganancia patrimonial) - Se calcula sobre el incremento de valor que realmente ha experimentado el terreno. Se obtiene restando el valor del suelo en la fecha de adquisición previa al valor fijado en la escritura de aceptación de la herencia.
• Consejo práctico para ahorrar en la herencia - Si la propiedad fue adquirida por el fallecido hace más de 20 o 25 años, el método objetivo suele resultar mucho más económico. En cambio, si la propiedad se adquirió en años con el precio del suelo muy elevado (como el periodo de la burbuja inmobiliaria de 2007-2008), el método real puede dar una ganancia cero o negativa, lo que te eximiría de pagar el impuesto.

¿Cuándo no se paga la Plusvalía Municipal al heredar?

Existen dos escenarios clave en los que estás exento de pagar este impuesto:

• Inexistencia de incremento de valor (Minusvalía) - Si se demuestra que el valor del suelo en el momento del fallecimiento es inferior o igual al valor que tenía cuando el causante lo compró, no hay hecho imponible y no se paga nada (debes presentar la autoliquidación con resultado cero justificando las escrituras/valores).
• Inmuebles rústicos - Las fincas no urbanas quedan fuera de la aplicación del IIVTNU.

Reducciones y bonificaciones en Galicia

Dado que el IIVTNU es un impuesto de gestión municipal, cada Concello (Ayuntamiento) en Galicia regula en sus ordenanzas fiscales los porcentajes de bonificación para transmisiones mortis causa de familiares directos (cónyuge, descendientes y ascendientes).

• Vivienda habitual del fallecido - Muchos ayuntamientos gallegos aplican bonificaciones que pueden ir desde el 30% hasta el 95% de la cuota si el heredero es el cónyuge o hijo y se compromete a mantener la propiedad durante un periodo determinado (frecuentemente de 2 a 3 años).
• Plazos estrictos - Si no se solicita la bonificación formalmente dentro del plazo de los 6 meses, se pierde el derecho a aplicar el beneficio fiscal.

Diferencia entre la Plusvalía Municipal y el Impuesto de Sucesiones (ISD)

Para evitar confusiones en la gestión de la herencia:

*Recordatorio: En Galicia, el Impuesto de Sucesiones cuenta con reducciones muy elevadas para descendientes y cónyuges, donde los primeros 1.000.000 € por heredero directo en Grupo II están exentos de tributación.

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Calcular correctamente la cuota a ingresar, elegir el método de cálculo más ventajoso y solicitar a tiempo las bonificaciones municipales puede suponer un ahorro de miles de euros en la tramitación de una herencia.

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